Il Condominio - Archivio

Wednesday 24 March 2021

Uso esclusivo della cosa comune: limiti e modalità di esercizio dei diritti del comproprietario pretermesso.
Comunione e Condominio - Uso esclusivo della cosa comune - Diritti del comproprietario pretermesso - Volontà di trarre utilità dalla cosa comune - Sufficienza - Esclusione

Comunione e Condominio - Uso esclusivo della cosa comune - Diritti del comproprietario pretermesso - Dissenso sulle modalità d'uso del bene - Azione in sede di volontaria giurisdizione - Necessità.
Il comproprietario che non tragga utilità dalla cosa comune, usata in modo esclusivo da altro comunista, non può limitarsi a chiedere la corresponsione di un canone o indennità nei confronti del comproprietario che ne faccia uso esclusivo, ma deve dichiarare di voler fare direttamente uso della cosa comune.

Il comproprietario che non tragga utilità dalla cosa comune, usata in modo esclusivo da altro comunista, qualora manifesti il proprio dissenso rispetto al modo in cui la cosa comune viene utilizzata, non deve agire in sede contenziosa, bensì deve agire in sede di volontaria giurisdizione affinchè si nomini un amministratore del bene comune. (Enrico Candiani) (riproduzione riservata) Tribunale Busto Arsizio, 03 March 2021.

Wednesday 24 March 2021

Diritto del condomino all'acquisizione dei documenti attinenti all'adempimento degli obblighi assunti dall'amministratore per la gestione collegiale di interessi individuali.
Documenti attinenti all'adempimento degli obblighi assunti dall'amministratore per la gestione collegiale di interessi individuali - Diritto del condomino alla relativa acquisizione - Sussistenza - Onere di specificazione delle ragioni della richiesta - Esclusione - Limiti - Fattispecie.
In materia condominiale, ciascun condomino ha diritto di prendere visione e di ottenere il rilascio di copia dall'amministratore dei documenti attinenti all'adempimento degli obblighi da questo assunti per la gestione collegiale di interessi individuali (nella specie, finalizzati al compimento di atti conservativi relativi alle parti comuni quali una diffida inoltrata per far cessare la realizzazione di lavori abusivi su aree condominiali), senza avere l'onere di specificare ulteriormente le ragioni della richiesta, purché l'esercizio di tale diritto non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 26 February 2021, n. 5443.

Wednesday 10 March 2021

Impugnazione di delibera condominiale ed intervento in giudizio degli altri condomini.
Impugnazione di delibera condominiale – Intervento in giudizio degli altri condomini – Ammissibilità – Limiti.
Nel giudizio di impugnazione di una delibera assembleare ex art. 1137 c.c., i singoli condomini possono volontariamente costituirsi mediante intervento che, dal lato attivo, va qualificato come adesivo autonomo (con la facoltà di coltivare il procedimento nei vari gradi di lite, anche in presenza di rinunzia o acquiescenza alla sentenza da parte dell'originario attore), ove essi siano dotati di autonoma legittimazione ad impugnare la delibera, per non essersi verificata nei loro confronti alcuna decadenza, ovvero, se quest'ultima ricorra, come adesivo dipendente (e, dunque, limitato allo svolgimento di attività accessoria e subordinata a quella della parte adiuvata, esclusa la possibilità di proporre gravame); tale ultima è la qualificazione da riconoscersi, altresì, all'intervento, ove questo sia a favore del condominio, siccome volto a sostenere la validità della delibera impugnata, stante la legittimazione processuale passiva esclusiva dell'amministratore nei giudizi relativi all'impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea, non trattandosi di azioni relative alla tutela o all'esercizio dei diritti reali su parti o servizi comuni. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 04 February 2021, n. 2636.

Wednesday 17 March 2021

Impianto fognario in rapporto di accessorietà con una pluralità di edifici costituiti in distinti condomìni.
Impianto fognario in rapporto di accessorietà con una pluralità di edifici costituiti in distinti condomìni – Presunzione legale di condominialità – Operatività – Limiti – Conseguenze in tema di obblighi di manutenzione e custodia.
Rispetto ad un impianto fognario posto in rapporto di accessorietà con una pluralità di edifici costituiti in distinti condomini, giacché oggettivamente e stabilmente destinato all'uso od al godimento di tutti i fabbricati, trova applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione, e perciò opera la presunzione legale di condominialità, ma solo sino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici la conduttura si riferisca, per poi considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocabilmente destinate a ciascun edificio; da ciò consegue che, ove i danni subìti da un terzo siano connessi ad un tratto del detto impianto posto ad esclusivo servizio di uno dei condomìni, la relativa responsabilità (nella specie, di natura extracontrattuale, ex art. 2051 c.c.) è addebitabile esclusivamente a quest'ultimo e non all'intero supercondominio, non potendosi estendere agli altri condomìni del complesso gli obblighi di custodia e di manutenzione gravanti sull'amministratore e sull'assemblea del singolo edificio. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 04 February 2021, n. 2623.

Wednesday 31 March 2021

Efficacia preclusiva e precettiva del giudicato di annullamento di delibera assembleare condominiale.
Annullamento di delibera assembleare - Efficacia preclusiva e precettiva del giudicato - Limiti - Deliberazione a contenuto negativo - Annullamento - Efficacia.
L'efficacia preclusiva e precettiva del giudicato di annullamento di una delibera condominiale è meramente negativa, in quanto essa pone soltanto un limite all'esercizio dell'attività di gestione dell'assemblea, impedendole di riapprovare un atto affetto dagli stessi vizi, atto che sarebbe altrimenti a sua volta invalido; la sentenza di annullamento resa ai sensi dell'art. 1137 c.c. ha, inoltre, effetto nei confronti di tutti i condomini, anche qualora non abbiano partecipato direttamente al giudizio di impugnativa promosso da uno o da alcuni di loro, ma con riguardo alla specifica deliberazione impugnata. Cassazione civile, sez. II, 29 January 2021, n. 2127.

Wednesday 14 April 2021

Trasformazione del tetto condominiale, da parte del condomino del piano sottostante, in terrazza di uso esclusivo.
Tetto condominiale - Trasformazione del tetto, da parte del condomino del piano sottostante, in terrazza di uso esclusivo - Liceità - Condizioni e limiti.
Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 29 January 2021, n. 2126.

Wednesday 03 March 2021

Cessione di singole unità immobiliari separatamente dai beni comuni.
Cessione di singole unità immobiliari separatamente dai beni comuni - Condominialità necessaria o strutturale e condominialità funzionale - Distinzione - Divieto di vendita separata - Ambito.
La cessione delle singole unità immobiliari separatamente dal diritto sulle cose comuni, vietata ai sensi dell'art. 1118 c.c., è esclusa soltanto quanto le cose comuni e i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva siano, per effetto di incorporazione fisica, indissolubilmente legate le une alle altre (cd. condominialità "necessaria" o "strutturale") oppure nel caso in cui, pur essendo suscettibili di separazione senza pregiudizio reciproco, esista tra di essi un vincolo di destinazione che sia caratterizzato da indivisibilità per essere i beni condominiali essenziali per l'esistenza delle proprietà esclusive, laddove, qualora i primi siano semplicemente funzionali all'uso e al godimento delle singole unità (cd. condominialità "funzionale), queste ultime possono essere cedute anche separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 26 January 2021, n. 1610.

Thursday 14 January 2021

La condanna a cessare l'attività contraria al regolamento di condominio può valere quale titolo esecutivo nei confronti del conduttore.
Esecuzione forzata - Titolo esecutivo - Condanna alla cessazione di attività contraria al regolamento condominiale e al pagamento di somma di denaro ex art. 614 bis c.p.c. - Inosservanza dell'obbligo da parte del nuovo conduttore - Mancata partecipazione del nuovo locatario al giudizio - Irrilevanza.
La condanna a cessare lo svolgimento dell'attività ritenuta contraria al regolamento di condominio nell'immobile locato emessa nei confronti dei conduttori parti del giudizio, così come quella al pagamento di una somma di danaro per l'eventuale inosservanza dell'obbligo ai sensi 614 bis c.p.c., costituisce titolo esecutivo anche nei confronti dei nuovi conduttori per il solo fatto che l'attività vietata continui ad essere svolta nell' immobile e ciò indipendentemente dalla mancata partecipazione di questi ultimi al giudizio ove è stata pronunciata la condanna. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 18 December 2020, n. 29131.

Thursday 31 December 2020

Preclusa la creazione di un diritto reale di uso esclusivo sulle parti comuni.
Condominio negli edifici – Parti comuni dell’edificio – Titolo di fonte negoziale costitutivo di un diritto di c.d. uso esclusivo – Ammissibilità – Esclusione – Fondamento.
La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi. (massima ufficiale) Cassazione Sez. Un. Civili, 17 December 2020, n. 28972.

Saturday 23 January 2021

Il diritto reale di uso esclusivo ha effetti solo obbligatori.
Diritti reali - Diritto reale di uso esclusivo - Su una porzione di cortile condominiale – figura atipica di diritto reale - Effetti.
La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. "diritto reale di uso esclusivo" su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione Sez. Un. Civili, 17 December 2020, n. 28972.

Saturday 19 December 2020

Risoluzione della locazione per morosità del conduttore, gravità dell'inadempimento e venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento.
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In tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda.

In tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 c.c. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla), il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 07 December 2020, n. 27955.

Friday 08 January 2021

Risoluzione del contratto di locazione: la Cassazione riepiloga i principi cardine.
Contratto di locazione – Risoluzione per inadempimento – Venir meno dell’interesse del locatore all’adempimento – Gravità dell’inadempimento – Valutazione.
L’intimazione in mora, cioè la richiesta, con i caratteri di cui all’art. 1219 c.c., dell’adempimento non è affatto elemento costitutivo della domanda di risoluzione del contratto di locazione, per cuiil fatto che prima della intimazione di sfratto parte locatrice non avesse chiesto nè sollecitato l’adempimento non ha alcun rilievo.

Inoltre, l’inerzia del locatore rispetto ai reiterati ritardinon può essere interpretata alla stregua di un comportamento tollerante di accondiscendenza ad una modifica contrattuale relativamente al termine di adempimento, non potendo un comportamento di significato così equivoco, quale quello di non aver preteso in passato l’osservanza dell’obbligo stesso, indurre il conduttore a ritenere di poter adempiere secondo la propria disponibilità.

In tema di risoluzione del contratto per inadempimento, non trova applicazione nei contratti di durata la regola secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione comporta la cristallizzazione delle posizioni delle parti contraenti fino alla pronuncia giudiziale definitiva, nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la prestazione, così non è consentito all’attore di pretenderla, atteso che nel contratto di locazione, invece, trova applicazione la regola secondo cui il conduttore può adempiere anche dopo la proposizione della domanda, ma l’adempimento non vale a sanare o diminuire le conseguenze dell’inadempimento precedente e rileva soltanto ai fini della valutazione della relativa gravità.

In tema di contratto di locazione, ai fini dell’emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, il giudice deve valutare la gravità dell’inadempimento di quest’ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l’adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell’ambito di applicazione della regola generale posta dall’art. 1453 c.c. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione, così non è consentito all’attore di pretenderla), il venir meno dell’interesse del locatore all’adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell’art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 07 December 2020, n. 27955.

Wednesday 20 January 2021

Morte o cessazione del potere di rappresentanza dell'amministratore di condominio.
Condominio legalmente rappresentato dall'amministratore - Mutamento della persona dell'amministratore in corso di causa - Immediata incidenza sul rapporto processuale - Esclusione - Morte o cessazione del potere di rappresentanza dell'amministratore - Interruzione del giudizio - Condizioni.
Nel giudizio in cui sia costituito un condominio, il mutamento della persona dell'amministratore in corso di causa non ha immediata incidenza sul rapporto processuale che, in ogni caso, sia dal lato attivo che da quello passivo, resta riferito al condominio, operando quest'ultimo, nell'interesse comune dei partecipanti, attraverso il proprio organo rappresentativo unitario, senza bisogno del conferimento dei poteri rappresentativi per ogni grado e fase del giudizio. Pertanto, ferma l'inefficacia della procura conferita da chi, alla data di costituzione in giudizio, sia già cessato dalla carica di amministratore, perché dimissionario o sostituito con altra persona dall'assemblea, l'eventuale morte o cessazione del potere di rappresentanza del medesimo, già costituito in giudizio a mezzo di procuratore, possono comportare la sua interruzione, a norma dell'art. 300 c.p.c., soltanto se e quando l'evento sia stato dichiarato in udienza, ovvero sia notificato alle altre parti dal procuratore costituito, proseguendo altrimenti il rapporto processuale senza soluzione di continuità. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 30 November 2020, n. 27302.

Friday 22 January 2021

L'usufruttuario dell'immobile avente causa dal proprietario predisponente può far valere la natura vessatoria della clausola arbitrale contenuta nel contratto di locazione?.
Arbitrato - Clausola compromissoria - Natura vessatoria - Contratto di locazione stipulato dal proprietario predisponente - Usufruttuario dell’immobile, avente causa nel contratto dal proprietario locatore - Possibilità di contestazione della mancata sottoscrizione separata della clausola - Esclusione.
In tema di condizioni generali di contratto, essendo la specifica approvazione per iscritto delle clausole vessatorie, e tra queste della clausola compromissoria, ai sensi dell'art. 1341, comma 2, c.c., requisito per l'opponibilità delle clausole medesime al contraente aderente, quest'ultimo è il solo legittimato a farne valere l'eventuale mancanza nel contratto di locazione, e non anche, quindi, l'usufruttuario dell'immobile, avente causa dal proprietario predisponente il contratto. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 30 November 2020, n. 27320.

Saturday 23 January 2021

Quando la locazione ultra novennale non richiede la specifica approvazione per iscritto della clausola compromissoria.
Arbitrato - Clausola compromissoria - Natura vessatoria - Verifica - Contratto di locazione ultranovennale - Negoziazione tra le parti - Natura - Contratto per adesione - Esclusione - Ragioni.
Non richiede la specifica approvazione per iscritto la clausola compromissoria contenuta in un contratto ultranovennale di locazione predisposto da uno solo dei due contraenti, ma con riferimento ad una singola vicenda negoziale ed a seguito delle trattative intercorse tra le parti, non potendo tale negozio qualificarsi come un contratto per adesione cui si applica la disciplina delle clausole vessatorie. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 30 November 2020, n. 27320.

Wednesday 03 March 2021

Il canone di locazione agevolato va determinato in base alle zone OMI vigenti al momento della stipula del contratto.
Contratto di locazione – Canone – Sospensione integrale pagamento non giustificata – Grave inadempimento conduttore – Risoluzione contratto

Contratto di locazione – Mancato pagamento del canone – Gravità inadempimento – Mancato pagamento canoni successivi alla intimazione – Rilevanza

Contratto di locazione – Canone agevolato – Criteri calcolo – Zone OMI applicabili – Zone vigenti alla data di sottoscrizione del contratto.
La sospensione integrale del pagamento del canone, costituente l’obbligazione primaria del conduttore, costituisce di per sé un fatto d’inadempimento che, se non giustificato, è sufficientemente grave a far luogo alla pronunzia di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento.

Ai fini della valutazione circa la gravità dell'inadempimento, giustificativa della risoluzione del contratto, il giudice deve tenere conto del comportamento globalmente tenuto dalla parte convenuta, con considerazione del mancato versamento dei canoni di locazione successivi all’intimazione di sfratto.

La misura del canone di locazione agevolato nei contratti concordati va determinata in riferimento alle zone OMI in vigore al momento della stipulazione del contratto di locazione, non a quelle vigenti al momento della sottoscrizione dell’accordo definito in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative (nella specie l’accordo locale romano era del febbraio 2004, nel marzo 2004 veniva pubblicata la nuova zonizzazione OMI realizzata nel secondo semestre 2003 e il contratto veniva stipulato nel marzo 2018). (Francesco Mainetti) (riproduzione riservata) Tribunale Roma, 25 November 2020.

Wednesday 27 January 2021

Legittimazione passiva dell'amministratore di condominio ad esercitare l'azione di reintegrazione nel possesso di parti comuni.
Azione di reintegrazione nel possesso di parti comuni - Legittimazione passiva dell'amministratore di condominio - Sussistenza.
In tema di condominio, così come va riconosciuta la legittimazione attiva dell'amministratore - in base ad un'interpretazione estensiva dell'art. 1130, n. 4), c.c. - ad esercitare l'azione di reintegrazione nel possesso, allo stesso modo deve riconoscersi la sua legittimazione passiva, qualora un'azione relativa alle parti comuni venga svolta nei confronti del condominio e si tratti di compiere atti conservativi sui beni di proprietà comune del condominio. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 13 November 2020, n. 25782.

Wednesday 25 November 2020

Condominio: l’art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali.
Condominio negli edifici - Deliberazione assunta dall’assemblea condominiale in seconda convocazione - Maggioranza del valore dell’edificio.
In tema di condominio negli edifici, dunque, la regola posta dall’art. 1136 c.c., comma 3, secondo la quale la deliberazione assunta dall’assemblea condominiale in seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio, va intesa nel senso che, coloro che abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l’intero art. 1136 c.c., privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali

[In applicazione di tale principio, la Corte ha cassato la sentenza del giudice del merito che aveva ritenuto sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari ad un terzo dei presenti, unitamente alla condizione che essi rappresentassero almeno un terzo della proprietà, ritenendo del tutto irrilevante che la parte contraria alla Delibera detenesse un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale.] (Paola Cuzzocrea) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 12 November 2020, n. 25558.

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