Il Condominio - Archivio

Wednesday 16 September 2020

Condominio, revoca dell’amministratore e obbligo di consegna della documentazione.
A norma dell’art. 1229, comma 8°, c.c. l’amministratore condominiale è tenuto, alla cessazione dell’incarico, a riconsegnare la documentazione contrattuale e contabile.
Nel caso di revoca dell’amministratore e di mancata consegna dei documenti al nuovo amministratore, sussiste il diritto del condominio alla consegna dei documenti afferenti al condominio e ai singoli condomini in possesso dell’amministratrice revocata, quindi l’urgenza di provvedervi ai sensi dell’art. 700 c.p.c. essendo per il nuovo amministratore indispensabile per gli adempimenti inerenti la gestione condominiale, avere rapidamente contezza dei rapporti contrattuali in essere, dello stato dei versamenti degli oneri condominiali e dei pagamenti dei fornitori, non potendosi attendere i tempi del giudizio ordinario. (Giuseppe Ayroldi) (riproduzione riservata) Tribunale Brescia, 31 August 2020.

Wednesday 23 September 2020

Conseguenze della mancata consegna del certificato di abitabilità.
Compravendita – Immobili destinati ad abitazione – Certificato di abitabilità – Mancanza – Aliud pro alio – Esclusione – Inadempimento.
Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni (Cass. 6548/2010). Così che il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di aliud pro alio (Cass. 6548/2010, Cass. 16918/2019). (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 13 August 2020, n. 17123.

Thursday 17 September 2020

Controversia sulla titolarità dell'immobile locato e gravi motivi ostativi alla emanazione dell'ordinanza non impugnabile di rilascio ex art. 665 c.p.c..
Locazione ad uso diverso – Sfratto per morosità – Opposizione conduttore – Controversia titolarità immobile – Accantonamento canoni locazione – Legittimità – Ordinanza non impugnabile rilascio – Gravi motivi.
Sono ravvisabili i gravi motivi ostativi all’emanazione dell’ordinanza non impugnabile di rilascio ex art. 665 c.p.c. nella sussistenza di una controversia sulla titolarità dell’immobile, pendente tra il locatore e un soggetto terzo, che abbia indotto il conduttore opponente a sospendere il pagamento dei canoni collocandoli cautelativamente su un proprio deposito bancario in attesa della definizione di quella controversia (Francesco Mainetti) (riproduzione riservata) Tribunale Roma, 31 July 2020.

Tuesday 22 September 2020

Domanda di revoca dell'amministratore ex art. 1129 c.c..
Domanda di revoca dell'amministratore ex art. 1129 c.c. - Statuizione adottata in sede di reclamo - Ricorso per cassazione - Ammissibilità - Limiti - Fondamento.
In tema di condominio negli edifici, non è ammesso il ricorso straordinario per cassazione contro il decreto della Corte di appello che, in sede di reclamo, abbia provveduto sulla domanda di revoca dell'amministratore, al fine di proporre, sotto forma di vizi "in iudicando" o "in procedendo", censure che rimettano in discussione la sussistenza o meno di gravi irregolarità nella gestione (nella specie, riconducibili alla mancata convocazione dell'assemblea), perché tale statuizione, adottata all'esito di un procedimento di volontaria giurisdizione, è priva di efficacia decisoria e non incide su situazioni sostanziali di diritti o "status", potendo invece il decreto essere impugnato davanti al giudice di legittimità limitatamente alla statuizione sulle spese di giudizio, concernente posizioni giuridiche soggettive di debito e credito, che discendono da un autonomo rapporto obbligatorio. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 28 July 2020, n. 15995.

Tuesday 15 September 2020

Covid-19, locazione ad uso commerciale e sfratto per morosità.
Locazione ad uso commerciale – Sfratto per morosità – Pagamento di alcuni canoni dopo l’intimazione – Mancato pagamento dei canoni per il periodo in cui è stata disposta la chiusura temporanea dell’attività per il Covid-19 – Ordinanza di rilascio – Rigetto.
Costituisce grave motivo ostativo all’emanazione dell’ordinanza di rilascio il rilievo della pandemia da Covid-19 e della conseguente crisi economica sociale, laddove il conduttore intimato abbia corrisposto parte dei canoni intimati dopo la notifica dell’atto introduttivo, rimanendo moroso per altre mensilità in parte coincidenti con il periodo di tempo nel quale è stata disposta la chiusura di molte attività economiche. (Sabino Rascio) (riproduzione riservata) Tribunale Napoli, 15 July 2020.

Thursday 24 September 2020

Nomina di una commissione di condomini per l'assunzione di determinazioni di competenza assembleare.
Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - Contributi e spese condominiali - Provvedimenti per le spese - Deliberazione dell'assemblea - Nomina di una commissione di condomini per l'assunzione di determinazioni di competenza assembleare - Ammissibilità - Vincolatività di tali determinazioni - Condizioni - Fattispecie.
L'assemblea condominiale ben può deliberare la nomina di una commissione di condomini deputata ad assumere determinazioni di competenza assembleare. Tuttavia, le determinazioni di tale commissione, per essere vincolanti anche per i dissenzienti, ex art. 1137, comma 1, c.c., devono essere approvate, con le maggioranze prescritte, dall'assemblea medesima, non essendo le funzioni di quest'ultima suscettibili di delega. (La S.C. ha enunciato il detto principio in una fattispecie in cui l'assemblea, demandata ad una commissione ristretta di condomini la scelta e la nomina del tecnico cui affidare l'incarico di accertare quali fossero le opere di manutenzione straordinaria necessarie per la buona conservazione dei fabbricati e di redigere il computo metrico dei lavori nonché il capitolato d'appalto, aveva poi approvato le indicazioni così emerse con una propria successiva delibera di recepimento). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 08 July 2020, n. 14300.

Tuesday 21 July 2020

Locazione: inutilizzabilità totale o parziale del bene e sospensione del canone.
Locazione - Realizzazione esecutiva del sinallagma - Detenzione della cosa locata - Sospensione totale o parziale del canone.
L'importanza della prestazione, per così dire, permanente del locatore, ovvero la detenzione dell'immobile da parte del conduttore che è derivata dalla consegna, non è sufficiente per compiere e cristallizzare la realizzazione esecutiva del sinallagma, ovvero per escludere definitivamente la sussistenza di buona fede oggettiva nella reazione sospensiva del conduttore alle inadempienze del locatore rispetto alle ulteriori sue obbligazioni.

E se, allora, la permanenza della detenzione della cosa locata è compatibile con la sospensione totale del canone nel caso in cui l'inutilizzabilità di detta detenzione renda totale anche l'inadempimento del locatore, qualora invece sussista ancora un grado di utilizzabilità dell'immobile locato, ovvero una "quota" di adempimento del locatore, il conduttore potrà sospendere in proporzione il versamento del canone, applicandosi quindi integralmente l'art. 1460 e seguendo, per effettuarne nel concreto la corretta applicazione, il parametro posto nel comma 2 dell'articolo, ove lo si evince a contrario: se non corrisponde alla buona fede oggettiva sospendere l'adempimento nel caso in cui l'inadempimento o l'adempimento inesatto di controparte "avuto riguardo alle circostanze" non giustifichi la sospensione, viceversa la sospensione è corrispondente alla buona fede oggettiva quando "avuto riguardo alle circostanze" l'inadempimento o l'adempimento inesatto del locatore è tale da giustificare il rifiuto di adempimento del conduttore. E in questo raffronto sintonizzante non può non venire inclusa pure la sospensione parziale - quindi la determinazione proporzionale del quantum del canone sospeso -, proprio perchè (cfr. art. 1218 c.c.) si tratta di una reazione che deve essere il consequenziale riverbero non solo di un inadempimento, ma - come il più delle volte è configurabile nel contratto locatizio quando l'eccipiente è il conduttore che permanga nella detenzione dell'immobile - anche di un adempimento inesatto (exceptio non rite adimpleti contractus). (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. III, 22 June 2020, n. 12103.

Wednesday 10 June 2020

Covid-19 e affitto di azienda: inibito al locatore l’incasso dei titoli dati in garanzia.
Covid-19 – Locazione commerciale – Ordine di chiusura dei locali affittati – Canone garantito da titoli cambiari – Ordine di astensione dalla presentazione all’incasso.
Può essere accolta la domanda, proposta in via d’urgenza ai sensi dell’art. 700 c.p.c., con la quale il conduttore chiede che sia inibito al locatore l’incasso di titoli cambiari ricevuti in garanzia del pagamento del canone laddove l’impossibilità di pagamento del medesimo sia riconducibile alle misure restrittive disposte per il contenimento del virus Covid-19 concretatesi, nel caso di specie, nell’ordine di chiusura dell’attività. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Tribunale Genova, 01 June 2020.

Saturday 20 June 2020

Affitto di azienda e COVID-19: Parziale e temporanea impossibilità della prestazione di consentire l’uso dei locali secondo la destinazione dedotta in contratto.
Locazione – Affitto di azienda – Emergenza COVID-19 – Obbligo di pagamento dei canoni – Parziale e temporanea impossibilità della prestazione di consentire l’uso dei locali per la destinazione dedotta in contratto.
L’art. 91, comma 1, del decreto c.d. Cura Italia del 17 marzo 2020, nella parte in cui prevede una “esclusione di responsabilità del debitore” incide sull’obbligo del debitore inadempiente di risarcire il danno causato dal tardivo o mancato adempimento, ma non lo libera dai propri obblighi contrattuali.

Nell’ambito di un rapporto di locazione, la citata norma non consente dunque di incidere sull’obbligazione di pagamento del canone nell’ipotesi in cui il conduttore sia stato costretto a sospendere l’attività d’impresa, soluzione che può invece essere reperita nel combinato disposto degli artt. 1256 c.c. e 1464 c.c..

In tal caso ricorre difatti una ipotesi di impossibilità della prestazione della pare affittante che si caratterizza per essere:
a) parziale, laddove la prestazione del locatore è divenuta impossibile quanto all’obbligo di consentire all’affittuario l’esercizio del diritto a svolgere l’attività, ma è rimasta possibile quanto alla concessione del diritto di fruire dei locali per altri usi;
b) temporanea perché l’inutilizzabilità del ramo di azienda affittato per la vendita al dettaglio è stata limitata per il periodo durante il quale le autorità hanno impedito lo svolgimento dell’attività per far fronte all’emergenza COVID-19. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Tribunale Roma, 29 May 2020.

Saturday 13 June 2020

Azione risarcitoria nei confronti del proprietario di unità condominiale e successiva deduzione della qualità di condomino del convenuto.
Azione risarcitoria nei confronti del proprietario di unità condominiale - Modifica della domanda ex art. 183, comma 6, c.p.c. - Deduzione della qualità di condomino del convenuto - Ammissibilità della "emendatio libelli" - Ragioni.
Nell'azione risarcitoria esperita nei confronti del proprietario di un'unità condominiale (nella specie, per danni conseguenti a perdite idriche provenienti da tubazioni), la successiva deduzione della qualità di condomino del convenuto costituisce una modificazione della domanda ammissibile ai sensi e nei limiti dell'art. 183, comma 6, c.p.c. e non incorre nel divieto di formulazione di nuove domande, in quanto l'elemento identificativo soggettivo delle "personae" è immutato e la domanda modificata, relativa alla stessa vicenda sostanziale dedotta in giudizio con l'atto introduttivo, non modifica le potenzialità difensive della controparte ed è connessa a quella originaria in termini di "alternatività". (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 26 May 2020, n. 9692.

Tuesday 23 June 2020

La mancata consegna dell'immobile locato da parte del locatore esclude l'obbligo del conduttore di pagare il canone.
Locazione - Omessa consegna del bene da parte del locatore - Obbligo del conduttore di pagare il canone - Esclusione - Facoltà del locatario di agire per la consegna coattiva o per la risoluzione - Irrilevanza.
La mancata consegna dell'immobile locato da parte del locatore esclude l'obbligo del conduttore di pagare il canone, senza che assuma rilievo la facoltà del locatario di agire per la consegna coattiva del bene o per la risoluzione del contratto. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 26 May 2020, n. 9666.

Tuesday 02 June 2020

Condominio: condizioni per il distacco del singolo condomino dall’impianto centralizzato.
Condominio – Distacco del singolo condomino dall’impianto centralizzato – Condizioni – Favor per il distacco.
Le condizioni per il distacco del singolo condomino dall’impianto centralizzato, vanno ravvisate, secondo l’orientamento consolidato della Corte di cassazione, nell’assenza di pregiudizio al funzionamento dell’impianto e comportano il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell’art. 1123 c.c., comma 2, dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato; in tal caso, il condomino che opera il distacco è tenuto solo a pagare le spese di conservazione dell’impianto stesso.

Inoltre, l’ordinamento ha mostrato di privilegiare un favor per il distacco dall’impianto centralizzato, al preminente fine di interesse generale rappresentato dal risparmio energetico e, nei nuovi edifici, ha previsto l’esclusione degli impianti centralizzati e la realizzazione dei soli impianti individuali. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 21 May 2020, n. 9387.

Wednesday 20 May 2020

Covid-19 e locazione: inibitoria all’incasso di titoli consegnati in garanzia al locatore.
Procedimento cautelare – Tutela ex art. 700 c.p.c. – Contratto di locazione ad uso diverso – Pagamento dei canoni – Titoli a garanzia – Chiusura temporanea dell’attività imprenditoriale del conduttore a causa del Covid-19 – Inibitoria all’incasso – Ammissibilità – Fondatezza.
Sussiste il fumus boni juris dell’istanza cautelare di urgenza con cui il conduttore di immobile ad uso commerciale chiede che venga inibito al locatore di porre all’incasso gli assegni bancari rilasciati in garanzia del puntuale e regolare pagamento dei canoni di locazione, sul presupposto della impossibilità al pagamento in conseguenza della chiusura dell’attività imprenditoriale disposta dalle misure restrittive in vigore per il contrasto alla pandemia da Covid-19. (Astorre Mancini) (riproduzione riservata) Tribunale Bologna, 12 May 2020.

Wednesday 03 June 2020

Cessione in godimento del lastrico solare per ripetitore: le Sezioni Unite dettano le regole.
Lastrico solare - Concessione in godimento ad un terzo per l'installazione di infrastrutture ed impianti - Natura dello schema negoziale - Contratto ad effetti reali o ad effetti personali - Interpretazione - Necessità - Riconducibilità al contratto costitutivo di un diritto di superficie ovvero ad un contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale - Disciplina applicabile.
Il programma negoziale con cui il proprietario di un lastrico solare intenda cedere in godimento ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico, con il diritto di mantenere la disponibilità ed il godimento dell'impianto ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, può astrattamente essere perseguito sia attraverso un contratto ad effetti reali, sia attraverso un contratto ad effetti personali; la riconduzione del contratto concretamente dedotto in giudizio all'una o all'altra delle suddette categorie rappresenta una questione di interpretazione contrattuale, che rientra nei poteri del giudice di merito.

Qualora le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti reali, lo schema negoziale di riferimento è quello del contratto costitutivo di un diritto di superficie, il quale attribuisce all'acquirente la proprietà superficiaria dell'impianto installato sul lastrico solare, può essere costituito per un tempo determinato e può prevedere una deroga convenzionale alla regola che all'estinzione del diritto per scadenza del termine il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione; il contratto con cui un condominio costituisca in favore di altri un diritto di superficie, anche temporaneo, sul lastrico solare del fabbricato condominiale, finalizzato alla installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, richiede l'approvazione di tutti i condomini.

Qualora le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti obbligatori, lo schema negoziale di riferimento è quello del contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale, con rinuncia del concedente agli effetti dell'accessione; con tale contratto il proprietario di un'area concede ad altri il diritto personale di edificare sulla stessa, di godere e disporre dell'opera edificata per l'intera durata del rapporto e di asportare tale opera al termine del rapporto. Esso è soggetto alla disciplina dettata, oltre che dai patti negoziali, dalle norme generali contenute nel titolo II del libro IV del codice civile (art. 1323 c.c.), nonché, per quanto non previsto dal titolo, dalle norme sulla locazione, tra cui quelle dettate dagli artt. 1599 c.c. e 2643 n. 8 c.c. Ove stipulato da un condominio per consentire ad altri la installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, sul lastrico solare del fabbricato condominiale richiede l'approvazione di tutti i condomini solo se la relativa durata sia convenuta per più di nove anni. (massima ufficiale) Cassazione Sez. Un. Civili, 30 April 2020, n. 8434.

Thursday 16 April 2020

Riparto della spesa del riscaldamento nel condominio: criteri di determinazione.
Condominio – Riscaldamento – Riparto della spesa – Delibera condominiale.
In ambito condominiale, in tema di riparto delle spese del riscaldamento, la maggiore esposizione dell’immobile nel condominio, rispetto a quelli invece posti in piani superiori al primo e comunque non ultimi piani, non può essere addebitata al condominio.

Con l’entrata in vigore del D.Lgs n. 102/2014 che ha introdotto l’obbligo per i condomini di dotarsi sugli impianti termici centralizzati di un sistema di contabilizzazione e termoregolazione di calore, il riparto non può che avvenire in base alle norme UNI 10200. A nulla rilevano precedenti delibere di un criterio riparto della spesa del riscaldamento approvate dall’assemblea prima dell’entrata in vigore del D. Lgs citato. (Giuseppe Ayroldi) (riproduzione riservata) Tribunale Brescia, 08 April 2020.

Wednesday 29 April 2020

Locazione e ripartizione degli oneri delle riparazioni.
Locazione - Affitto - Riparazioni - Regolamento negoziale degli oneri di riparazione - Legittimità - Inderogabilità dell'art. 1621 c.c. - Esclusione - Ragioni.
In tema di contratto d'affitto, la "ratio" sottesa all'art. 1621 c.c. è quella di colmare eventuali carenze del regolamento negoziale in ordine alla ripartizione degli oneri delle riparazioni, sicché la predetta disposizione ha carattere dispositivo e può essere derogata convenzionalmente, non ostando a ciò alcun pubblico interesse. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 27 March 2020, n. 7574.

Thursday 18 June 2020

Responsabilità del condominio per danni cagionati da cosa comune ad una porzione di proprietà esclusiva.
Condominio - Danni cagionati da cosa comune ad una porzione di proprietà esclusiva - Responsabilità del condominio "ex" art. 2051 c.c. - Configurabilità - Concorso del terzo nel danno - Conseguenze.
Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, sicché risponde "ex" art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili anche al concorso del fatto di un terzo, prospettandosi in tal caso la situazione di un medesimo danno provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità, che dà luogo ad una situazione di solidarietà impropria. Nondimeno, la conseguenza della corresponsabilità in solido, "ex" art. 2055 c.c., comporta che la domanda del condomino danneggiato vada intesa sempre come volta a conseguire per l'intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 12 March 2020, n. 7044.

Wednesday 17 June 2020

Consenso unanime dei condomini per l'atto di approvazione o revisione delle tabelle millesimali.
Tabelle millesimali condominiali - Approvazione o revisione - Consenso unanime dei condomini – Necessità - Condizioni.
Per l'atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., ogni qual volta l'approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge; viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 10 March 2020, n. 6735.

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