Il Condominio - Archivio

Thursday 14 January 2021

La condanna a cessare l'attività contraria al regolamento di condominio può valere quale titolo esecutivo nei confronti del conduttore.
Esecuzione forzata - Titolo esecutivo - Condanna alla cessazione di attività contraria al regolamento condominiale e al pagamento di somma di denaro ex art. 614 bis c.p.c. - Inosservanza dell'obbligo da parte del nuovo conduttore - Mancata partecipazione del nuovo locatario al giudizio - Irrilevanza.
La condanna a cessare lo svolgimento dell'attività ritenuta contraria al regolamento di condominio nell'immobile locato emessa nei confronti dei conduttori parti del giudizio, così come quella al pagamento di una somma di danaro per l'eventuale inosservanza dell'obbligo ai sensi 614 bis c.p.c., costituisce titolo esecutivo anche nei confronti dei nuovi conduttori per il solo fatto che l'attività vietata continui ad essere svolta nell' immobile e ciò indipendentemente dalla mancata partecipazione di questi ultimi al giudizio ove è stata pronunciata la condanna. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 18 December 2020, n. 29131.

Thursday 31 December 2020

Preclusa la creazione di un diritto reale di uso esclusivo sulle parti comuni.
Condominio negli edifici – Parti comuni dell’edificio – Titolo di fonte negoziale costitutivo di un diritto di c.d. uso esclusivo – Ammissibilità – Esclusione – Fondamento.
La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi. (massima ufficiale) Cassazione Sez. Un. Civili, 17 December 2020, n. 28972.

Saturday 19 December 2020

Risoluzione della locazione per morosità del conduttore, gravità dell'inadempimento e venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento.
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In tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda.

In tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 c.c. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla), il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 07 December 2020, n. 27955.

Friday 08 January 2021

Risoluzione del contratto di locazione: la Cassazione riepiloga i principi cardine.
Contratto di locazione – Risoluzione per inadempimento – Venir meno dell’interesse del locatore all’adempimento – Gravità dell’inadempimento – Valutazione.
L’intimazione in mora, cioè la richiesta, con i caratteri di cui all’art. 1219 c.c., dell’adempimento non è affatto elemento costitutivo della domanda di risoluzione del contratto di locazione, per cuiil fatto che prima della intimazione di sfratto parte locatrice non avesse chiesto nè sollecitato l’adempimento non ha alcun rilievo.

Inoltre, l’inerzia del locatore rispetto ai reiterati ritardinon può essere interpretata alla stregua di un comportamento tollerante di accondiscendenza ad una modifica contrattuale relativamente al termine di adempimento, non potendo un comportamento di significato così equivoco, quale quello di non aver preteso in passato l’osservanza dell’obbligo stesso, indurre il conduttore a ritenere di poter adempiere secondo la propria disponibilità.

In tema di risoluzione del contratto per inadempimento, non trova applicazione nei contratti di durata la regola secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione comporta la cristallizzazione delle posizioni delle parti contraenti fino alla pronuncia giudiziale definitiva, nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la prestazione, così non è consentito all’attore di pretenderla, atteso che nel contratto di locazione, invece, trova applicazione la regola secondo cui il conduttore può adempiere anche dopo la proposizione della domanda, ma l’adempimento non vale a sanare o diminuire le conseguenze dell’inadempimento precedente e rileva soltanto ai fini della valutazione della relativa gravità.

In tema di contratto di locazione, ai fini dell’emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, il giudice deve valutare la gravità dell’inadempimento di quest’ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l’adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell’ambito di applicazione della regola generale posta dall’art. 1453 c.c. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione, così non è consentito all’attore di pretenderla), il venir meno dell’interesse del locatore all’adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell’art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 07 December 2020, n. 27955.

Wednesday 25 November 2020

Condominio: l’art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali.
Condominio negli edifici - Deliberazione assunta dall’assemblea condominiale in seconda convocazione - Maggioranza del valore dell’edificio.
In tema di condominio negli edifici, dunque, la regola posta dall’art. 1136 c.c., comma 3, secondo la quale la deliberazione assunta dall’assemblea condominiale in seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio, va intesa nel senso che, coloro che abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l’intero art. 1136 c.c., privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali

[In applicazione di tale principio, la Corte ha cassato la sentenza del giudice del merito che aveva ritenuto sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari ad un terzo dei presenti, unitamente alla condizione che essi rappresentassero almeno un terzo della proprietà, ritenendo del tutto irrilevante che la parte contraria alla Delibera detenesse un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale.] (Paola Cuzzocrea) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 12 November 2020, n. 25558.

Saturday 28 November 2020

Nelle controversie aventi ad oggetto l'affitto di bene produttivo non è applicabile il criterio di competenza del 'forum rei sitae'.
Affitto di bene produttivo - Controversie concernenti detto contratto - Applicabilità del criterio di competenza del "forum rei sitae" dettato per le controversie in materia di locazione e di affitto di azienda - Esclusione - Fondamento - Fattispecie.
Nelle controversie aventi ad oggetto l'affitto di bene produttivo (nella specie, un terreno con annesso pozzo di sollevamento di acqua e distribuzione, oltre all'impianto ed alla cabina dei comandi) non è applicabile il criterio di competenza del "forum rei sitae", dettato dall'art. 21 c.p.c. per i contratti di locazione e affitto di azienda, in quanto la distinzione delle "species" contrattuali, di natura sostanziale, nel predetto articolo si riverbera sull'interpretazione delle norme processuali sulla competenza, le quali sono in rapporto di strumentalità con i tipi sostanziali. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 22 October 2020, n. 23110.

Wednesday 28 October 2020

Locazioni: nullità dell’accordo integrativo concluso 'a latere' del contratto di locazione.
Locazioni - Accordo a latere del contratto di locazione - Nullità.
In tema di locazioni non abitative l’accordo integrativo concluso tra locatore e conduttore, a latere del contratto di locazione, volto a far ottenere al locatore un canone maggiorato rispetto a quello previsto nel contratto di locazione, deve ritenersi nullo per contrarietà a norme imperative ex art. 1418, comma 1, c.c. e 79, comma 1, L. n. 392/1978 in quanto volto ad eludere la normativa di natura tributaria che deve ormai ritenersi norma imperativa. Tale nullità deve ritenersi colpisca anche i negozi stipulati antecedentemente l’entrata in vigore dell’art. 1, comma 346, della L. n. 311/2004 – disposizione normativa che ha sancito la nullità dei contratti non registrati – e ciò in base all’evoluzione ermeneutica delle norme tributarie a cui deve riconoscersi ormai natura imperativa. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. III, 13 October 2020, n. 22126.

Thursday 26 November 2020

Novazione del contratto di locazione: è sufficiente la variazione della misura del canone o del termine di scadenza?.
Locazione - Novazione del rapporto di locazione - Configurabilità - "Aliquid novi", "animus" e "causa novandi" - Modificazioni accessorie - Irrilevanza - Fattispecie.
In tema di locazione, non è sufficiente ad integrare novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione, che ricorrano gli elementi dell'"animus" e della "causa novandi". (Nella fattispecie, la S.C. ha cassato la decisione di merito che aveva ritenuto novato il rapporto locativo sebbene le parti avessero pattuito modifiche soltanto accessorie, come la previsione della risoluzione in caso di ritardato pagamento, il prolungamento della durata del rapporto e la misura dell'aggiornamento del canone). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 13 October 2020, n. 22126.

Wednesday 21 October 2020

Quando è possibile pattuire la rinuncia del conduttore all’eccezione di compensazione in riferimento al deposito cauzionale.
Locazione – Ad uso diverso da abitazione – Clausola di rinuncia del conduttore all’eccezione di compensazione in riferimento al deposito cauzionale – Ammissibilità.
Nel contratto di locazione ad uso diverso da abitazione è possibile pattuire la rinuncia del conduttore all’eccezione di compensazione in riferimento al deposito cauzionale, clausola, questa, con al quale le parti hanno perseguono lo scopo di impedire un utilizzo del deposito cauzionale non conforme alla sua funzione di garanzia quanto alle condizioni in cui viene restituito l’immobile al momento del rilascio. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. VI, 01 October 2020, n. 20975.

Tuesday 20 October 2020

Approvazione e modifica delle tabelle millesimali per ‘facta concludentia’.
Condominio - Tabelle millesimali - Atto di approvazione o revisione delle tabelle - Forma scritta "ad substantiam" - Nullità - Delibera assembleare derogatoria dei criteri legali di ripartizione delle spese.
Mentre antecedentemente alla novella dell’art. 69 disp att. c.c. le tabelle millesimali che non derogavano espressamente ai criteri legale potevano essere modificate con la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136, 2° comma, c.c. anche se allegate ad un regolamento di origine contrattuale (V. Cass. SS.UU., n. 18477/2010), nel regime vigente l’approvazione e la modifica delle tabelle millesimali, fuori dei casi previsti dal primo comma, numeri 1) e 2), del citato articolo, richiedono l’unanimità, pena la nullità della delibera per impossibilità dell’oggetto che può essere fatta valere anche oltre il termine perentorio dei trenta giorni previsto dall’art. 1137, 2° comma, c.c.

Dopo L. n. 220/2012 che ha riformato la normativa condominiale, l’approvazione e la modifica delle tabelle millesimali non possono più avvenire per “facta concludentia” essendo sempre necessaria la forma scritta ad substantiam prevista per il regolamento di condominio, di cui le tabelle millesimali costituiscono un allegato (artt. 1138, 3° comma, c.c. e 68, 1° comma, disp. att. c.c. V. pure Cass., sez. II, n. 26042/2019).

Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di oneri condominiali insoluti, il condominio opposto soddisfa l’onere probatorio su di esso gravante con la produzione del verbale assembleare di approvazione delle spese e dei relativi documenti giustificativi, il condomino opponente non può far valere eventuali vizi di annullabilità della delibera de qua, mentre il giudice può rilevare, anche d’ufficio, la nullità della stessa operando anche per le deliberazione assembleari il principio dettato in tema di contratti dall’art. 1421 c.c. (Teresa Vuolo) (riproduzione riservata) Tribunale Torre Annunziata, 21 September 2020.

Wednesday 04 November 2020

La pandemia da Covid-19 non è da sola sufficiente a giustificare lo scioglimento di un contratto di comodato.
Contratto di comodato – Covid-19 – Urgente e impreveduto bisogno del comodante – Esigenze della prole – Restituzione immediata della cosa – Insussistenza.
Lo squilibrio patrimoniale determinato dalla pandemia da Covid-19 sulle attività del settore turistico-alberghiero è di carattere temporaneo e, pertanto, inidoneo a configurare la sussistenza di un urgente e impreveduto bisogno del comodante, requisito necessario per richiedere la restituzione immediata della casa concessa in comodato, vieppiù quando il comodato sia stato stipulato, nell’ambito del procedimento di separazione personale tra coniugi, nell’interesse della prole. (Marta Gilli) (riproduzione riservata) Tribunale Ivrea, 15 September 2020.

Tuesday 01 December 2020

Uso frazionato della cosa comune a favore di un comproprietario.
Uso frazionato della cosa comune a favore di un comproprietario - Legittimità - Limiti - Sottrazione del bene al godimento collettivo - Consenso unanime espresso in forma scritta - Necessità - Fondamento.
In tema di comunione, l'uso frazionato della cosa a favore di uno dei comproprietari può essere consentito per accordo fra i partecipanti solo se l'utilizzazione, concessa nel rispetto dei limiti stabiliti dall'art. 1102 c.c., rientri tra quelle cui è destinato il bene e non alteri od ostacoli il godimento degli altri comunisti, trovando l'utilizzazione da parte di ciascun comproprietario un limite nella concorrente ed analoga facoltà degli altri. Qualora, pertanto, la cosa comune sia alterata o addirittura sottratta definitivamente alla possibilità di godimento collettivo nei termini funzionali originariamente praticati, non si rientra più nell'ambito dell'uso frazionato consentito, ma nell'appropriazione di parte della cosa comune, per legittimare la quale è necessario il consenso negoziale di tutti i partecipanti che - trattandosi di beni immobili - deve essere espresso in forma scritta "ad substantiam". (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 11 September 2020, n. 18929.

Wednesday 02 December 2020

Condominio e alterazione del decoro architettonico.
Alterazione del decoro architettonico - Nozione - Alterazione delle linee architettoniche - Necessità - Esclusione - Pregiudizio all'ornato - Sufficienza - Apprezzamento relativo rimesso al giudice di merito - Insindacabilità in sede di legittimità - Limiti.
Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio. La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 11 September 2020, n. 18928.

Wednesday 16 September 2020

Condominio, revoca dell’amministratore e obbligo di consegna della documentazione.
A norma dell’art. 1229, comma 8°, c.c. l’amministratore condominiale è tenuto, alla cessazione dell’incarico, a riconsegnare la documentazione contrattuale e contabile.
Nel caso di revoca dell’amministratore e di mancata consegna dei documenti al nuovo amministratore, sussiste il diritto del condominio alla consegna dei documenti afferenti al condominio e ai singoli condomini in possesso dell’amministratrice revocata, quindi l’urgenza di provvedervi ai sensi dell’art. 700 c.p.c. essendo per il nuovo amministratore indispensabile per gli adempimenti inerenti la gestione condominiale, avere rapidamente contezza dei rapporti contrattuali in essere, dello stato dei versamenti degli oneri condominiali e dei pagamenti dei fornitori, non potendosi attendere i tempi del giudizio ordinario. (Giuseppe Ayroldi) (riproduzione riservata) Tribunale Brescia, 31 August 2020.

Tuesday 03 November 2020

Diritto di prelazione in caso di vendita della quota di immobile.
Vendita della quota comprendente immobile oggetto di locazione - Diritto di prelazione e conseguente diritto di riscatto del conduttore - Esclusione - Fattispecie.
In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, al conduttore non spettano il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto dell'immobile, secondo la disciplina degli artt. 38 e 39 della l.n. 392 del 1978, qualora il locatore intenda alienare a terzi, una quota del bene oggetto del rapporto di locazione. (Nella specie,è stato escluso il diritto di prelazione con riguardo ad una sola quota dell'immobile mancando l'identità tra la quota offerta nella "denuntiatio" e l'intero bene condotto in locazione). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 28 August 2020, n. 17992.

Wednesday 04 November 2020

La 'denuntiatio', prevista dall'art. 38 della l.n. 392 del 1978 è atto dovuto non negoziale.
“Denuntiatio” del locatore - Natura - Funzione - Adesione del conduttore - Efficacia - Condizioni - Sussistenza dei presupposti del diritto di prelazione - Inclusione - Fattispecie.
La comunicazione del locatore al conduttore dell'intenzione di vendere l'immobile locato per uso non abitativo - cosiddetta "denuntiatio", prevista dall'art. 38 della l.n. 392 del 1978 - è atto dovuto non negoziale, volto a consentire l'esercizio del diritto di prelazione purché però sussistano già i presupposti per la sua esistenza; perciò in carenza di questi è inefficace l'adesione del conduttore alla suddetta denuntiatio. (Nella specie la S.C. ha escluso che sussistessero i presupposti per l'esercizio del diritto di prelazione, attesa l'oggettiva diversità tra la quota offerta nella "denuntiatio" e l'intero bene condotto in locazione dal conduttore). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 28 August 2020, n. 17992.

Wednesday 23 September 2020

Conseguenze della mancata consegna del certificato di abitabilità.
Compravendita – Immobili destinati ad abitazione – Certificato di abitabilità – Mancanza – Aliud pro alio – Esclusione – Inadempimento.
Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni (Cass. 6548/2010). Così che il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di aliud pro alio (Cass. 6548/2010, Cass. 16918/2019). (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 13 August 2020, n. 17123.

Thursday 17 September 2020

Controversia sulla titolarità dell'immobile locato e gravi motivi ostativi alla emanazione dell'ordinanza non impugnabile di rilascio ex art. 665 c.p.c..
Locazione ad uso diverso – Sfratto per morosità – Opposizione conduttore – Controversia titolarità immobile – Accantonamento canoni locazione – Legittimità – Ordinanza non impugnabile rilascio – Gravi motivi.
Sono ravvisabili i gravi motivi ostativi all’emanazione dell’ordinanza non impugnabile di rilascio ex art. 665 c.p.c. nella sussistenza di una controversia sulla titolarità dell’immobile, pendente tra il locatore e un soggetto terzo, che abbia indotto il conduttore opponente a sospendere il pagamento dei canoni collocandoli cautelativamente su un proprio deposito bancario in attesa della definizione di quella controversia (Francesco Mainetti) (riproduzione riservata) Tribunale Roma, 31 July 2020.

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